Na empreitada para a aprovação de uma lei para disciplinar a desistência da compra de imóveis novos, a equipe econômica divulgou um estudo sobre o distrato no Brasil. O levantamento mostra que número de negócios desfeitos aumentaram 53% de 2012 a 2016 por causa da crise econômica dos últimos anos. Foram mais de 24 mil desistências nesses anos. Isso aumenta a imprevisibilidade, encarece os custos e prejudica, principalmente, a população de baixa renda a conquistar a casa própria.
A possibilidade de a construtora ter de ir à Justiça para conseguir o imóvel de volta eleva o custo do financiamento dos incorporadores junto aos bancos e, consequentemente, encarece o financiamento para os clientes. Sem dar números do impacto no preço, a Secretaria de Promoção da Concorrência do Ministério da Fazenda diz que essas incertezas impedem ainda a precificação adequada e fazem com que os financiadores sejam conservadores e cobrem juros mais altos. Além disso, reduz a oferta dos imóveis.
"Esse quadro de incertezas para consumidores e empreendedores tem gerado, como esperado, consequências negativas para o investimento e o emprego no setor imobiliário", conclui a Fazenda. "Em alguns casos, os distratos chegaram a representar, em 2016, quase 50% dos recebíveis dos incorporadores de capital aberto, o que evidencia seu impacto brutal sobre não só as receitas das empresas, mas também sobre o financiamento das obras".
Segundo os técnicos, a crise econômica e a alta do desemprego reduziram a capacidade de pagamento de muitos compradores e aumentaram o número de devoluções. Nos anos de crescimento econômico, várias pessoas compraram imóveis com forma de investir o dinheiro. No entanto, com uma legislação mais favorável aos consumidores do que às empresas, quando o negócio não dá lucro, os compradores devolvem o imóvel com baixo custo. Isso interfere nas finanças do empreendimento e atrasa obras. Atualmente, a lei não estipula parâmetros de multa, de retenção de valores pagos, ou de prazos para restituição.
Para a Fazenda, está claro que o distrato tem relação com os investimentos em imóveis feitos por pessoas de renda mais alta. O nível de desistência no programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é bem mais baixo.
Entre 2012 e 2016, o número de empregos na Construção Civil caiu 30%. Foi o segmento da economia mais afetado pela crise econômica. O setor de Serviços, por exemplo, cresceu cerca de 3,5% no período. Segundo a Fazenda, o baque na construção não tem relação com um "suposto aquecimento extravagante" antes de 2014, mas com outros múltiplos fatores, entre eles o distrato.
EXPERIÊNCIA INTERNACIONAL
Para defender a Lei do Distrato, que já foi aprovada pela Câmara e está no Senado, a Fazenda fez várias comparações internacionais. Mostrou que no Brasil, não há uma punição específica para quem desiste da compra do imóvel na planta. Em vários países como México, Estados Unidos, Argentina, Canadá, Reino Unido, França e Itália, o comprador perde 100% do que pagou. E na maioria desses países, a pessoa ainda pode ser processada pela empresa para ser obrigado a ficar com o bem.
"A experiência internacional revela a importância de se manter a previsibilidade contratual em transações de compra e venda de imóveis", dizem os técnicos.
Em junho, os deputados aprovaram o projeto que dita as normas para o comprador de imóvel na planta desistir do negócio. Se o Senado mantiver o texto, a melhor opção é o próprio cliente achar outro interessado na unidade para fugir de pagar multa que pode chegar a 50% de tudo o que pagou. Se não achar ninguém, terá de arcar com uma taxa de corretagem, que normalmente é de 5% do valor total do imóvel, que pode ser abatida do que foi pago. Há ainda multa. Ela varia de acordo com o tipo de imóvel comprado.
Se for uma unidade adquirida de um empreendimento que está sob regime de “patrimônio de afetação”, ou seja, quanto a obra em questão tem uma contabilidade completamente separada das contas da construtora, o cliente que desistir terá de arcar com uma multa que pode ser de até 50% do valor já pago pelo comprador, já descontada a taxa de corretagem.
Já no caso de a contabilidade da obra não estar separada, a multa é menor: no máximo 25% do valor que o cliente já desembolsou, já descontada a taxa de corretagem.
Construtores que atrasarem as obras em até 180 dias não terão de pagar multas. A partir disso, devem arcar com um valor a título de aluguel para o cliente. Quem comprar imóvel em stand de vendas poderá desistir do negócio em até sete dias sem custos.
Gabriela Valente, O Globo