Novo título imobiliário tem isenção no Imposto de Renda e prazo de 2 anos

Joel Silva/Folhapress
Complexo de edifícios em Ribeirão Preto, interior de São Paulo

DANYLO MARTINS - Folha de São Paulo

Uma nova alternativa de aplicação financeira atrelada ao mercado imobiliário estará disponível ao investidor em breve.

A LIG (Letra Imobiliária Garantida), regulamentada na última terça-feira (29) pelo Conselho Monetário Nacional, tende a ser uma opção mais segura e acessível em relação a outras modalidades de investimento com lastro no setor imobiliário, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), segundo especialistas.

Criada por uma lei de janeiro de 2015, a nova letra de crédito ficou em consulta pública desde o começo deste ano.

O instrumento nada mais é que um título de renda fixa isento de Imposto de Renda.

Emitido por instituições financeiras (bancos e sociedades de crédito, por exemplo), a LIG inspira-se nos chamados "covered bonds", papéis garantidos por um conjunto de ativos e que movimentaram cerca de 2,5 trilhões de euros na Europa ao longo do ano passado.

GARANTIAS

A principal vantagem da LIG é a dupla garantia: além da segurança da instituição que emitiu os títulos, a aplicação é coberta por uma carteira de créditos imobiliários, que fica separada do patrimônio do banco.

Isso significa que, se a instituição financeira der calote, esse conjunto de ativos vai honrar o compromisso de pagamento aos investidores, diz Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e fundador do site Canal do Crédito e do aplicativo Resale.

A garantia adicional torna o produto menos arriscado do que outras letras, como a do setor imobiliário (LCI) e a do agronegócio (LCA). Nesses casos, o investidor corre o risco de o banco emissor quebrar. Ainda assim, ambos os papéis contam com a cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) de até R$ 250 mil por CPF e por instituição financeira.

Com prazo mínimo de dois anos, a LIG não é indicada para quem precisa de liquidez imediata ou prevê resgatar o dinheiro em um horizonte mais curto -o produto tem carência de 12 meses.

"Vale a pena se a pessoa estiver guardando para objetivos de médio ou longo prazo, como uma viagem daqui a dois anos", exemplifica Juliana Inhasz, professora de finanças do Insper.

Em geral, LCI e LCA também têm menor liquidez, o que faz com que os recursos só possam ser sacados no vencimento. Essas modalidades "forçam o investidor a aplicar por mais tempo, em troco de uma rentabilidade maior", afirma Alfredo Cunha, planejador financeiro e gestor de investimentos.

Segundo Cunha, é possível encontrar opções com maior retorno em papéis emitidos por bancos médios e pequenos, oferecidos em plataformas de corretoras e distribuidoras independentes.

Já o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e o CRA (Certificado de Recebíveis Agrícolas) são emitidos por instituições securitizadoras, a partir de dívidas de empresas. Assim como a LIG, esses títulos não possuem a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos e também têm pouca liquidez.

O risco que o investidor corre é o de a empresa quebrar. "É importante conhecer a solidez da companhia e da securitizadora que está intermediando a operação", recomenda Juliana.

FONTE DE RECURSOS

Para os especialistas, a chegada da Letra Imobiliária Garantida reforça as fontes de financiamento do setor brasileiro de imóveis, em um cenário de juros baixos e inflação sob controle. Atualmente, os principais instrumentos de captação de recursos são caderneta de poupança, LCI e CRI.

"Em países desenvolvidos, a LIG é o principal veículo de captação de recursos. A regulamentação para o mercado nacional foi feita seguindo as melhores práticas internacionais", destaca Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

ENTENDA A SOPA DE LETRINHAS
Isenta de Imposto de Renda, LIG promete mais segurança ao investidor

LIG

Papel: Letra Imobiliária Garantida

O que são: Papéis emitidos por bancos ou outras instituições financeiras, como associações de poupança, sociedades de crédito e companhias hipotecárias

Vantagem: Caso o banco dê calote, o investidor tem garantia de um conjunto de ativos imobiliários; isenção de Imposto de Renda para pessoa física

Risco: Quebra da instituição financeira; não tem proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos)

Custo: Ainda não começou a ser emitida

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LCI E LCA

Papel: Letra de Crédito Imobilário e Letra de Crédito do Agronegócio

O que são: Títulos de renda fixa emitidos por bancos com lastro em crédito imobiliário ou do agronegócio

Vantagem: Isenção de Imposto de Renda para pessoa física; garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) de até R$ 250 mil por CPF e por banco emissor

Risco: Calote da instituição financeira, mas a cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) reduz esse risco

Custo: Aplicação mínima inicial costuma ser de R$ 5.000 em corretoras e distribuidoras

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CRI E CRA

Papel: Certificado de Recebíveis Imobiliários e Certificado de Recebíveis do Agronegócio

O que são: Papéis emitidos por instituições securitizadoras, a partir de dívidas de empresas, também com objetivo de financiar os setores imobiliário e agrícola Vantagem: Isenção de Imposto de Renda para pessoa física

Risco: Calote da empresa; não possui a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos)

Custo: Aplicação mínima inicial de R$ 1.000

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LFT E LTN

Papel: Tesouro Selic e Tesouro Prefixado

O que são: Títulos de renda fixa emitidos pelo governo para financiar a dívida pública nacional

Vantagem: Garantia do Tesouro Nacional, cujo risco de calote é baixo; rendimento maior que a poupança

Risco: Títulos prefixados costumam ter oscilação de preço, o que pode gerar perdas se o investidor vender os papéis antes do vencimento

Custo: Aplicação inicial de R$ 30; Imposto de Renda (22,5% até 6 meses; 15%, acima de 2 anos), taxa de custódia da Bolsa (0,30%) e taxa de administração (há corretoras que não cobram).